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原标题:我爱我家:2024年半年度报告 2024 年 08月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人谢勇、主管会计工作负责人张海琼及会计机构负责人(会计主管人员)张海琼声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本半年度报告中所涉及的公司未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司已在本半年度报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”章节中，对可能面临的风险及对策进行了描述，敬请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................ 9 第四节 公司治理 ...................................................................................................................... 32 第五节 环境和社会责任 .......................................................................................................... 36 第六节 重要事项 ...................................................................................................................... 39 第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................................. 59 第八节 优先股相关情况 .......................................................................................................... 64 第九节 债券相关情况 .............................................................................................................. 65 第十节 财务报告 ...................................................................................................................... 66 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有法定代表人签名并盖章的半年度报告。 三、报告期内在巨潮资讯网（）和公司选定的信息披露媒体《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义项 指 释义内容 我爱我家、公司、本公司、上市公司 指 我爱我家控股集团股份有限公司 实际控制人 指 谢勇，系公司实际控制人 太和先机、西藏太和先机、控股股东 指 西藏太和先机投资管理有限公司，系公司控股股东 我爱我家云数据 指 我爱我家云数据有限公司，系公司全资子公司 北京我爱我家 指 北京我爱我家房地产经纪有限公司，系公司全资子公 司我爱我家云数据的全资子公司 昆百大控股、昆百大 指 昆明百货大楼投资控股有限公司，系公司全资子公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 财政部 指 中华人民共和国财政部 深交所 指 深圳证券交易所 中国结算深圳分公司 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《公司章程》 指 《我爱我家控股集团股份有限公司章程》 元，万元 指 人民币元，人民币万元 报告期、本期 指 2024年1月1日到2024年6月30日 注：本报告除特别说明外所有数值保留2位小数，若出现合计数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。 股票简称 我爱我家 股票代码 000560 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 我爱我家控股集团股份有限公司 公司的中文简称（如有） 我爱我家 公司的外文名称（如有） 5I5J HOLDING GROUP CO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如有） 5i5j 公司的法定代表人 谢勇 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 邹天龙 杜琳 联系地址 北京市朝阳区北辰东路8号院7号楼 北京市朝阳区北辰东路8号院7号楼 电话 010-53918088 010-53918088 传真 010-53918088 010-53918088 电子信箱 zoutianlong@5i5j.com dulin@5i5j.com 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 公司于2024年8月9日在指定信息披露媒体刊登了《关于公司办公地址变更的公告》（公告编号：2024-043号），公司办公地址自该公告披露之日起变更为北京市朝阳区北辰东路8号院7号楼。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司信息披露备置地在报告期内无变化，具体可参见2023年年报。 报告期后，公司于2024年8月9日在指定信息披露媒体刊登了《关于公司办公地址变更的公告》（公告编号：2024-043号），公司半年度报告备置地点变更为北京市朝阳区北辰 项目 本报告期 上年同期 本报告期比上年 同期增减 营业收入（元） 5,815,193,294.85 6,264,454,021.34 -7.17% 归属于上市公司股东的净利润（元） 29,357,493.10 -48,810,555.21 160.15% 归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润（元） -43,829,319.10 -57,912,402.58 24.32% 经营活动产生的现金流量净额（元） 1,939,075,613.06 2,069,861,231.72 -6.32% 基本每股收益（元/股） 0.0125 -0.0207 160.39% 稀释每股收益（元/股） 0.0125 -0.0207 160.39% 加权平均净资产收益率 0.31% -0.47% 0.78% 项目 本报告期末 上年度末 本报告期末比上 年度末增减 总资产（元） 32,380,653,813.93 32,376,590,053.58 0.01% 归属于上市公司股东的净资产（元） 9,508,630,974.00 9,471,068,766.05 0.40% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净 项目 金额 说明 非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 85,477,946.97 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合 国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响 的政府补助除外） 9,740,520.79 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业 持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融 资产和金融负债产生的损益 59,359.55 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产 生的损益 810,979.56 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 7,340,500.19 其他符合非经常性损益定义的损益项目 18,953.16 减：所得税影响额 30,320,972.24 少数股东权益影响额（税后） -59,524.22 合计 73,186,812.20 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司业务概述 我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。 目前公司的主要收入由以下几块业务所构成： 1、经纪业务 经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全的用户体验。 公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。近年来，公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而为消费者提供高品质的解决方案，创造客户价值。 2、资产管理业务 资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管理服务，是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。 经过多年的市场培育，相寓业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州等大中型城市，在管房源数量突破 29 万套，累计服务超过 200 万业主、500 万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。 “相寓”坚持数字引领、科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。 相寓业务包含分散式和集中式两大产品谱系。其中，分散式产品线主要包括相寓HOME和相寓ROOM，集中式产品线主要包括相寓PARK、相寓INN、相寓DORM和相寓BASE。 3、新房业务 新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提供更多的产品服务选择。具体来讲，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务赋能能力、风险防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。 4、商业租赁及服务 公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。 （二）公司所处行业发展情况 公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响， 同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。 1、宏观经济情况分析 2024上半年，全球经济依然复杂严峻、不确定性明显上升，国内经济结构调整持续深化，经济总体运行相对平稳、稳中有进，但压力与挑战依然存在。根据国家统计局公布数据显示，上半年国内生产总值约 61.7 万亿元，按照不变价格计算，同比增速 5.0%，其中第一季度增速5.3%，第二季度增速4.7%，第二季度较第一季度回落0.6个百分点。6月、7月官方制造业PMI分别为49.5、49.4，环比略有走低，且低于50的临界点水平；6月和7月非制造业PMI 分别为 50.5、50.2，环比分别下降 0.6、0.3 个百分点，显示非制造业活动需求有所走弱。 从消费端来看，上半年社会消费品零售总额同比增长3.7%，相对于去年的增速（7.2%）有所放缓，其中 6 月份的增速为 2%，环比 5 月份下降 1.7 个百分点，消费走弱压力有所加大。从消费结构来看，服务消费依然好于商品消费，但二者的增速均边际放缓，1-6 月商品零售额和服务零售额分别同比增长 3.2%和 7.5%，均较前值下降 0.4 个百分点。以上数据表明，国内经济虽表现平稳且处在复苏通道，但仍面临增速放缓的压力和挑战。 从投资端来看，房地产依然是其中拖累因素，上半年全国房地产开发投资额为 5.25 万亿元，同比下降 10.1%，新建商品房销售面积 4.8 亿平方米，同比下降 19.0%，新建商品房销售额 4.7 万亿元，同比下降 25.0%。不过二季度以来，一系列针对性、组合性强的宏观调控措施也为行业释放长期动能，“517”系列政策以及各地进一步宽松的行业政策逐步落地，正面效应正在陆续显现。此外，上半年国家支持大规模设备更新和消费品“以旧换新”，在新政带动下，设备购置投资同比增长 17.3%、制造业技术改造投资增长 10.0%。设备更新带动了产业转型升级，发挥积极长远作用，惠及多个重点行业。 展望 2024 下半年，随着一系列稳增长措施的进一步落地，政策效果将进一步释放，预计将在更大程度上激发市场活力和内生动力，有望推动国内经济重回内生性扩张的正循环，国民经济有望逐步显现稳健向好态势。 2、存量房买卖市场发展情况分析 回顾 2024 上半年，国内存量房买卖市场虽然总体上仍然有一定幅度的下跌，但从趋势来看，整体表现为前低后高，跌幅逐月收窄，尤其在 5月份以后，各城市成交量同比增速陆续转正。 一季度，由于去年同期形成的较高基数，公司所在主要城市的二手房成交量均呈现出较大幅度的下跌，根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，一季度北京、上海、杭州的二手房网签量分别同比-27.7%、-21.9%、-15.1%；但进入二季度以来，尤其5月份之后随着央行降低首付、降低利率等各项宽松措施的落地、以及各城市房地产政策的持续放松加码，刚需型、改善型购房需求均显著复苏，根据克而瑞统计数据显示，二季度北京、上海、杭州二手房网签量分别同比+8.4%、+23.7%、+29.7%，改善趋势明显。上半年整体来看，北京、上海、杭州二手房网签量分别达到7.5万套、9.7万套、4.0万套，同比-11.2%、-0.4%、+6.9%。 此外，在价格方面，二手房屋销售价格今年上半年相对去年同期虽仍有一定幅度的下跌，但跌幅在逐步趋缓。根据国家统计局6月份数据，一线城市二手住宅销售价格相比去年同期下降 9.0%，但月环比仅下降 0.4%，降幅比上月收窄 0.8 个百分点，其中北京、上海今年以来月环比首次转涨，分别上涨 0.2%和 0.5%，这主要得益于国家上半年推出多项宽松举措支持二手房市场，对二手房价格起到稳定作用。 展望下半年，我们认为随着一系列地产相关政策的进一步落地、以及宏观经济的持续复苏，存量房市场有望呈现筑底整固、稳步回升的态势。关于国内地产政策的最新变化情况分析请参见本节“5.行业政策分析”部分的内容。 从更长期的维度看，我们对国内存量房市场的中长期增长趋势较为看好。2023年，国内存量房买卖市场的整体交易规模在 7.1 万亿元左右，我们预计在 2030 年之前，该交易规模会突破 10 万亿元，将超过新房的市场交易规模。存量房市场增长的主要驱动因素来自以下几个方面：（1）新房供给量逐步下降后，存量房交易占住房交易总体比例上升，目前国内存量房交易规模占我国住房交易总规模的 37.8%，而海外这一比例普遍在 60%以上，我们认为国内存量房交易占比仍有很大的提升空间；（2）过去 10 年，国内新房大量进入市场，带动住房保有量稳步提升，随着这些新房逐步进入二手流通环节后，存量房供给的增加也会带动交易量的提升；（3）根据最新的交易数据测算，目前国内存量房的流通率约为1%左右（流通率=存量房交易量/存量房总量），而美国的流通率在 4%左右，随着高品质次新住宅逐步进入流通领域，我们认为中国存量房交易的流通率仍有提升的空间。 3、住房租赁市场发展情况分析 上半年，国内住房租赁市场单量整体保持相对稳定，但受宏观经济、居民收入预期下行等因素影响，市场租金整体呈现下降态势，租金承压也导致部分市场运营面对压力。 根据中指研究院发布的《2024 上半年中国住房租赁市场总结与展望》，上半年租金波动呈现明显的季节性特征，二、三月的春节后“返城季”租金月环比跌幅收窄至转涨，六月租金环比微涨则反映年中“毕业季”对市场的带动。与往年相比，今年“返城季”的租金涨幅较小，而且带动效应持续时间较短，租金整体表现保持平稳。根据中指研究院统计数据，2024年上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%。根据Wind统计数据，国内一线城市二手住宅租金价格指数较2023末下降1.1%，相对去年同期下跌6.6%，二手住宅租金回报率达到1.66%，同比提高 0.25 个百分点。 另外，根据克而瑞发布的《2024Q2中国住房租赁企业运营规模排行榜》调研指出，上半年优化公积金提取政策后，放宽提取条件并简化提取流程，使得租房者能够更加便捷地利用公积金支付房租，有效减轻他们经济负担。这一系列政策的实施，不仅是对租房群体权益的实质性保障，也是推动住房租赁市场健康发展、构建多元化住房供应体系的重要一环。 展望下半年，预计国内住房租赁市场的政策及租房人群红利将会继续有效释放，中指院报告也预计高学历青年人继续成为租赁市场主要客群，随着城市间人口流动的持续增加，人口流入的核心一线城市租房市场热度不减，需求端仍将继续保持旺盛。据全国教育局初步统计，2024年毕业的高校毕业生规模将会达到1,179万人，比2023年多出21万人，将为7、8 月份国内租赁市场注入新需求动能。从供给端来看，随着保障性租赁住房、集体土地租赁住房等的持续入市，租赁住房供给增加，租金价格总体将有望稳定。 从长期的维度看，我们对国内房屋租赁市场的中长期增长趋势仍然坚定看好。根据益普索咨询公司的数据，预计国内住宅租赁市场规模在 2030 年将突破 3 万亿元，年均复合增速有望达到 5-10%，租赁市场增长的驱动要素一方面来自租赁人数增长，另一方面来自租金的稳定发展。其中，租赁人数增长的主要原因是城镇化率的持续提升、人口继续向中大型城市聚集带来的流动人口增加、家庭规模小型化、人们租房理念的转变等因素，而租金增长的主要原因来自租住品质提升、人们收入增长等因素。 展望更长远发展，我们预计租赁市场中机构化比率有望得到进一步的提升。根据益普索咨询公司数据，中国目前房屋租赁市场的机构化率仅为4.5%，相比海外发达国家，例如美国53%、日本 79%、德国 37%、新加坡 68%，中国房屋租赁市场机构化率依然较低，我们认为该比率在未来将有较大的提升空间，预计到2025年，国内机构化率有望提升到10%左右。 驱动租赁市场机构化率提升的因素主要来自两个方面。首先从市场端来看，机构提供的房源数量将持续提升，能有效弥补大城市租赁房源供给不足的问题，同时，机构通过增值服务，有效提升房源品质，给业主和租客双方提供更加优质、便捷的服务，吸引更多客户选择机构进行租赁；另一方面，从政策端来看，“租售并举”已经成为我国房地产市场的一项长期政策，政府持续鼓励市场力量参与租赁市场，提供税费优惠、金融支持等相关政策，坚持“谁投资、谁所有”，并推动保租房公募 REITS 试点的不断落地。据不完全统计，十四五期间，我国40个重点城市计划筹集650万套租赁住房，满足2,000万人的租房需求。 4、新房市场发展情况分析 上半年，国内新房市场表现依然呈现疲弱态势。根据国家统计局数据，今年 1-6月份国内商品房累计销售面积4.8亿平方米，同比-19.0%，其中住宅销售面积同比-21.9%；商品房累计销售额4.7万亿元，同比-25.3%，其中住宅销售额同比-26.9%。从投资端来看，上半年全国房地产开发投资5.25万亿元，同比-10.1%，其中，住宅投资3.99万亿元，同比-10.4%。 上半年，房地产开发企业房屋施工面积 69.7 亿平方米，同比-12.0%，其中，住宅施工面积48.7亿平方米，同比-12.5%。房屋新开工面积3.8亿平方米，同比-23.7%，其中，住宅新开工面积2.8亿平方米，同比-23.6%。以上数据表明，无论从需求端还是投资端来看，新房市场目前还在持续下行趋势之中。 从中长期的角度看，我们对新房市场仍保持谨慎态度。我们判断到2030年之前，国内新房市场的GTV将逐步回落至5-10万亿元之间，新房占国内住房交易额比重将回落至30%左右。 5、行业政策分析 2024上半年，政府明确了“稳市场、防风险、促转型”的房地产政策方向，具体政策从供、需两端进一步结合金融端发力支持，政府对房地产行业政策进一步释放宽松信号，引领行业生态有序复苏，提振市场预期和购房人信心。据克而瑞统计，上半年国内 200多个省市共发布300多次宽松政策，购房限制性政策持续松绑、财税端购房激励政策批量发布，满足了国民刚性及改善性住房需求。 具体来看，今年二月份，央行下调 5 年以上 LPR 25 个基点，传递出货币政策稳增长、促发展的明确信号。5 年期以上 LPR 是个人住房贷款定价的主要参考基准，全国的房贷利率政策下限将跟随LPR调整，新发放房贷利率将随之下降，存量房贷利率也将在重定价日相应调整，可节省房贷借款人利息支出，促进投资和消费，有助于支持房地产市场平稳健康发展。 三月份，政府工作报告对房地产市场的关注及重视程度再次提升，当中重点提及“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。同月，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面放开了上城区、拱墅区、西湖区及滨江区的本地户口和外地户口二手房限购政策、降低了交易税费成本，这是对二手房市场的精准调控，将进一步激活二手房市场，同时有助于打通二手房置换链条，也有利于提振市场预期。 四月份，中央政治局会议发布“因城施策”精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。 进入到五月份，行业政策进一步全面优化升级，中国人民银行（以下简称“央行”）和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，“517”系列政策在供给端方面，央行拟设立3,000亿元再贷款支持地方收购已竣工未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，政策有利于稳定市场对行业发展预期。在需求端方面，央行陆续下调首套或二套住房贷款最低首付比例至 15%或 25%，同时取消房贷利率下限，自上而下的组合政策确立了政府扶持行业的态度，大部分二线城市先落实执行，核心一线城市有序下调。从“517”系列政策整体效果看，对存量房市场正面刺激作用优于新房市场。 六月份，国常会进一步强调，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局，将会继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，进一步表达中央政府对促进房地产市场平稳健康发展的立场。 七月份，三中全会指出要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。同月正式发布《中共中央关于进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定》。其中提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。可见政府将会持续推动化解风险、革新房地产模式、完善行业制度，充分支持房地产高质量发展。 总体上，我们认为政府在房地产行业的政策上已明确采取更宽松态度，政策也开始呈现正面积极效果，预期中央层面将继续倡导优化“去库存、稳市场”的相关措施，地方政策将持续升级。随着政策持续发力以及宏观层面政策的协同，有望激发整个行业的复苏动能，尤其一线核心城市的表现将进一步改善。 （三）报告期内公司经营情况 报告期内，公司实现营业收入58.2亿元，较去年同期下降7.2%；实现归属母公司所有者的净利润2,935.75万元，较去年同期实现扭亏为盈。上半年公司业绩实现改善的主要原因包括：1.今年二季度以来国内房地产市场相关政策的放松持续加码，公司二手房买卖业务所深耕的城市如北京、上海、杭州等二手房成交量呈现较好的复苏趋势，对公司业绩产生较好的正面贡献；2.报告期内，公司继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本的进一步下降；3.公司一季度出售了位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，交易完成后，经公司财务部门初步测算将对公司2024年上半年的净利润产生一定正面影响；4.报告期内，公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕，对利润的负向影响也逐步减小。 报告期内，公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等城市。截止报告期末，国内运营门店总量约 2,736 家，其中直营门店2,255 家，加盟门店 481 家，经纪人总数约 3 万余人，报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约为1,227亿元，同比下降约25%。 报告期内，公司各项业务的经营情况如下： 1、经纪业务 报告期内，公司经纪业务实现收入17.9亿元，同比-23.9%，实现毛利率22.7%，同比提升 0.16 个百分点。公司经纪业务收入的下降一方面来自于存量房行业整体交易额的下降，另一方面来自于公司部分核心城市佣金率的调整。但公司严控各项费用开支，推动相关运营成本进一步下降，实现了经纪业务毛利率的稳步提升。 报告期内，公司经纪业务实现GTV约1,003亿元，同比-21.3%。公司在核心城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质，市占率保持稳步提升，其中上海地区市占率同比提高 0.8个百分点，实现连续两年提升，在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。 此外，上半年公司买卖业务平均佣金率水平与去年同期相比小幅下降，主要源于去年10月份开始部分核心城市佣金费率政策的调整。我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务，并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，符合近期政府部门提出的佣金政策导向。今后，公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。 2、资产管理业务 截止报告期末，公司房屋资产管理业务覆盖北京、上海、杭州、苏州等城市，在管房源规模达到29.3万套，相比去年同期显著提升约12.6%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为9.5天，与2023年同期持平，资产管理业务的出租率为96.1%，继续保持在行业较高水平。上半年，公司资产管理业务实现GTV约86亿元，同比+10%，实现营业收入32.7亿元，同比+15.7%，实现毛利率-5.2%，同比提升2.27个百分点。资产管理业务继续充当公司业绩稳定器的作用，上半年实现了管理规模、营业收入、毛利率的稳步提升。公司上半年资产管理业务毛利率为负，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为11.8%，同比提高0.74个百分点。 此外，在报告期内，公司持续为“相寓”品牌进行营销推广和品牌宣传，扩展相寓 APP的功能及用户使用体验，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。 与此同时，公司继续通过加速数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强，为业务保持高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。 3、新房业务 报告期内，公司新房业务实现收入 3.8 亿元，同比-40.7%，毛利率约为 13.4%，同比提高0.8个百分点。报告期内新房业务实现GTV约为138亿元，同比-48%。 目前，公司全部直营城市及重点加盟城市均已完成新房 CBS2.0 系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控，提升运营效率和风控能力。 新房业务是我爱我家存量房核心业务基础之上的补充型业务，旨在为客户提供更多的产品服务选择。公司对国内新房市场仍然维持谨慎保守态度，面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发的态势，新房业务以控规模、保质量、增效率作为该业务整体的经营原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业务，延续以往经营策略，重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作，并加强业务回款管理。 4、商业租赁及服务 上半年，公司商业租赁及服务业务实现收入1.7亿元，同比下降9.5%。为应对多种市场短期变化因素所带来的挑战，作为西南地区知名品牌以及云南商业龙头，报告期内昆百大持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作，持续积极挖掘客群在消费模式变化下对于品牌消费的新需求，持续提升地域影响力、客户消费体验和客户黏性。 （四）报告期内公司的重点经营举措 重构社区场景新商业模式——与京东物流战略合作 2024年5月，我爱我家与北京京邦达贸易有限公司（京东物流集团旗下企业）在北京签署了战略合作协议, 有利于双方实现资源共享、优势互补，构建互利共赢、可持续发展的战略合作伙伴关系。与京东物流的合作将基于社区场景，在商品供应链及服务供应链等领域展开全方位合作，包括提供高品质的产品和服务，升级社区居住服务体验，为居民提供便民服务等。本次合作是我爱我家在打造社区商业服务创新平台上的新尝试，开辟了房产经纪服务行业与互联网商业综合体在社区服务方面的融合创新合作模式，探索新场景下的商业想象力，为社区居民提供各项高效便捷服务的同时，创造商业和社会的双重价值。 我爱我家与京东物流的战略合作，充分发挥我爱我家的社区资源和模式优势，以及京东物流网格化的布局和交付能力，建立起连接从服务端到需求端、从供应端到消费端，从线上技术端到线下社区端的高效运行“社区公路网”。例如相寓维修服务方面，基于双方城市社区的网格交付圈及线下布局与智能化派单系统，可更加精细化的节约维修人员在途时间，进一步提升服务体验和效率。 我爱我家覆盖广泛的社区网点和布局、深耕24年的信任口碑和经纪人的深度服务，再加上京东强大的供应链能力、数字化技术能力和物流能力，共同保障了社区新商业模式的探索，最终激发出新的商业价值，有助于进一步提升公司业务发展空间，对公司未来发展产生积极影响。 二、核心竞争力分析 1、数字化的平台能力 多年来，我爱我家以“三个一工程”为目标，形成数据与技术驱动的线上平台运营能力，利用多年积累的行业经验，从消费者旅程出发，聚焦业务底层平台支撑能力，聚合数字化智能能力，有效赋能CEN（经纪人合作生态网络）核心运营网络。 在平台赋能方面，以销售系统、消费者系统、研发效能平台、AI算法平台、大数据平台、云计算平台、信息安全平台为底座，不断提升服务环节的标准化、线上化、智能化，全面实现房地产经纪服务与智能科技的深度融合，通过信息技术和大数据智能，重塑平台服务能力，提升经纪人效率与消费者体验。 在经纪人效率提升方面，进一步强化楼盘库中台建设、SSC 线上商机挖掘建设，搭建了房源平台能力体系、私域数字化运营体系，并统一各模块数字化技术与应用体验，极大提升了内部资源流转效率。 在消费者体验改善方面，公司以消费者价值为中心，结合用户画像能力建设，实现千人千面精准服务；智能化洞察消费者需求，全面升级服务品质，大幅提升了消费者满意度。 在平台管理方面，打造了以人力服务系统、门店供应链管理系统、交易服务系统为核心的线上管理平台，支持大规模人员的有序作业、品质服务，实现了门店全生命周期管理，提升了客户在交易效率和安全性方面的体验。 2024年上半年，公司的数字化建设效果显著。在报告期内，公司小程序端MAU达到239万，同比增长约9%，PC端 MAU达到804万，同比上升约47%，APP端MAU达到311万，同比降约8%。北京官网客户成交占比达到55.7%；官网客户录入占比达到49.1%，较2023年底提级别用户资源用算法大模型推测用户画像，前置判断用户诉求，及时挖掘客户需求，形成了线上流量、线索、商机转化和客户留存等链路的数字化策略，促进报盘线上化数字化进程，2024年上半年，我爱我家线上报盘大幅提升，占比达到 13%以上，为经纪业务发展提供了超过135万个线上商机。 2、品牌能力 我爱我家集团始终“以一流标准重塑品牌”的战略目标为牵引，确定了中国最亲民的大众房产服务平台的定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系，同时肩负了更多社会责任。 作为一个有着 24 年历史的品牌，我爱我家已经有了很高的品牌知名度和公众认可度。 2023年，公司完成了品牌全面焕新升级，全新的品牌主张“住进每一种生活”标志着公司的企业角色在2024年进入了全新的时代以及更深入走进社区服务大众。 3、经纪人的全职业周期管理能力 经纪人是公司所处行业最宝贵的财富，而对经纪人的全职业周期管理能力是本行业最被低估的行业壁垒。所谓经纪人全职业周期的管理能力是指：对经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务的一整套组织管理经验和制度体系。 公司在房产经纪领域深耕 24 年，穿越数轮周期，已经积累了非常丰富的组织运营和管理经验，形成了较强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，公司持续优化升级针对经纪人培训的繁星培训管理系统，有针对经纪人组织协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的CBS和AMS系统，也有科学的财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。 4、融入社区的门店网络 门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的天然特点，以门店网络为基础的线下服务资源对于客户体验和价值闭环必不可少。 社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。 通过二十四年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”，规模和运营质量保持行业前列。公司在二十多年穿越周期的门店运营经验积累基础上，科学管理，深入社区，线下精耕，进一步增强公司在门店网络方面的核心 项目 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收入 5,815,193,294.85 6,264,454,021.34 -7.17% 营业成本 5,312,394,278.02 5,583,811,645.81 -4.86% 销售费用 272,577,301.06 367,316,834.65 -25.79% 管理费用 557,367,337.09 569,583,960.39 -2.14% 财务费用 347,095,219.19 310,775,767.79 11.69% 所得税费用 10,209,637.08 14,565,550.12 -29.91% 研发投入 93,560,424.07 39,133,194.91 139.08% 主要系无形资产摊 销及研发资本化增 加所致 经营活动产生的现 金流量净额 1,939,066,850.24 2,069,861,231.72 -6.32% 投资活动产生的现 金流量净额 4,547,474,091.51 4,133,353,933.57 10.02% 筹资活动产生的现 金流量净额 -6,666,776,930.47 -5,737,445,930.70 不适用 现金及现金等价物 净增加额 -180,227,225.90 465,769,234.59 -138.69% 主要系偿还银行借 款及相寓影响所致 公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 □适用 ?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元 项目 本报告期 上年同期 同比增减 金额 占营业收入 比重 金额 占营业收 入比重 营业收入合计 5,815,193,294.85 100% 6,264,454,021.34 100% -7.17% 分行业 城市居住综合服务业 5,438,199,014.71 93.52% 5,813,580,041.49 92.80% -6.46% 商业租赁服务及其他 376,994,280.14 6.48% 450,873,979.85 7.20% -16.39% 分产品 经纪业务 1,788,730,420.82 30.76% 2,349,723,941.32 37.51% -23.87% 新房业务 377,034,777.50 6.48% 635,221,608.40 10.14% -40.65% 资产管理 3,272,433,816.39 56.27% 2,828,634,491.77 45.15% 15.69% 商业租赁及服务 170,790,826.09 2.94% 188,639,759.90 3.01% -9.46% 其他 206,203,454.05 3.55% 262,234,219.95 4.19% -21.37% 分地区 华北 3,210,585,695.08 55.21% 3,394,640,231.81 54.19% -5.42% 华东 2,278,831,152.66 39.19% 2,407,502,629.27 38.43% -5.34% 其他 325,776,447.11 5.60% 462,311,160.26 7.38% -29.53% 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 ?适用 □不适用 单位：元 项目 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入 比上年同 期增减 营业成 本比上 年同期 增减 毛利率比 上年同期 增减 分行业 城市居住综合服务业 5,438,199,014.71 5,152,118,594.62 5.26% -6.46% -4.87% -1.58% 分产品 经纪业务 1,788,730,420.82 1,382,924,076.68 22.69% -23.87% -24.03% 0.16% 资产管理 3,272,433,816.39 3,442,515,995.23 -5.20% 15.69% 13.24% 2.27% 新房业务 377,034,777.50 326,678,522.71 13.36% -40.65% -41.18% 0.80% 说明：资产管理业务依据租赁准则核算，按照融资租赁方式计算的租金收益计入资产处 置收益科目，考虑资产处置收益，资产管理业务的实际毛利率为11.83%。 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用 四、非主营业务分析 ?适用 □不适用 单位：元 项目 金额 占利润总 额比例 形成原因说明 是否具有 可持续性 投资收益 73,986,390.55 191.62% 主要为处置长期股权投资产生的收益 否 公允价值变动损益 909,458.78 2.36% 主要为持有投资性房地产产生的变化 否 资产减值 -849,050.19 -2.20% 主要为存货跌价 否 营业外收入 14,166,482.97 36.69% 主要为其他与经营活动无关的收入 否 营业外支出 6,169,390.05 15.98% 主要为赔偿、补偿支出 否 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元 项目 本报告期末 上年末 比重增 减 重大变 动说明 金额 占总资产比 例 金额 占总资产 比例 货币资金 3,411,464,062.05 10.54% 3,561,443,709.40 11.00% -0.46% 应收账款 471,553,835.93 1.46% 585,445,286.53 1.81% -0.35% 存货 426,926,970.87 1.32% 455,684,639.71 1.41% -0.09% 投资性房地产 2,399,739,217.47 7.41% 2,436,025,939.00 7.52% -0.11% 长期股权投资 95,914,257.09 0.30% 94,409,073.01 0.29% 0.01% 固定资产 203,804,239.35 0.63% 274,376,591.43 0.85% -0.22% 在建工程 666,000,367.54 2.06% 633,775,649.62 1.96% 0.10% 使用权资产 10,280,124,495.83 31.75% 10,086,128,709.19 31.15% 0.60% 短期借款 1,125,622,523.46 3.48% 1,210,188,132.68 3.74% -0.26% 合同负债 688,043,139.83 2.12% 711,301,709.12 2.20% -0.08% 长期借款 1,052,898,806.69 3.25% 1,057,867,310.69 3.27% -0.02% 租赁负债 5,226,507,104.10 16.14% 4,591,300,409.58 14.18% 1.96% 2、主要境外资产情况 □适用 ?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 ?适用 □不适用 单位：元 项目 期初数 本期 公允 价值 变动 损益 计入 权益 的累 计公 允价 值变 动 本期 计提 的减 值 本期购买金额 本期出售金额 其他变动 期末数 金融资产 1.交易性 金融资产 （不含衍 生金融资 产） 337,056,968.45 0.00 0.00 0.00 531,000,000.00 535,411,532.78 0.00 332,645,435.67 4.其他权 益工具投 资 19,056,270.27 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 19,056,270.27 金融资产 小计 356,113,238.72 0.00 0.00 0.00 531,000,000.00 535,411,532.78 0.00 351,701,705.94 投资性房 地产 2,436,025,939.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,179,021.53 -29,107,700.00 2,399,739,217.47 应收款项 融资 300,190.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -200,190.00 100,000.00 上述合计 2,436,326,129.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,179,021.53 -29,307,890.00 2,399,839,217.47 金融负债 0.00 0.00 其他变动的内容 因本公司报告期内出售子公司湖南蓝海购企业策划有限公司，子公司湖南蓝海购企业策划有限公司持有的投资性房地产进行转出。 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □是 ?否 4、截至报告期末的资产权利受限情况 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 317,104,518.27 详见：原因1 固定资产 52,435,776.91 详见：原因2 投资性房地产 1,769,232,100.00 详见：原因2 在建工程 665,394,429.26 详见：原因2 合计 2,804,166,824.44 原因1：货币资金受限的说明： 货币资金受限金额为317,104,518.27元，其中（1）住房租赁风险防控金等专项用途资金 287,530,522.03 元，根据杭州市住房保障和房产管理局日前联合杭州市金融办、中国人民银行杭州中心支行对外发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》规定，从事利用收储房源开展住房出租业务的企业（以下简称“托管式”住房租赁企业）须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，风险防控金不得随意使用；（2）银行承兑汇票保证金 16,547,795.83 元；（3）业务及司法冻结 4,789,124.64 元；（4）商业预付卡存管保证金 4,478,440.00 元；（5）按揭保证金及其他业务保证金3,718,846.82元；（6）其他受限资金39,788.95元。 原因2：固定资产、投资性房地产、在建工程、其他资产受限的说明： 本公司和本公司的子公司以自持的新纪元广场停车楼等固定资产进行抵押，账面价值合计52,435,776.91元；以百大新天地、百大新纪元、新西南、国际派、昆明走廊投资性房地产进行抵押，账面价值合计 1,769,232,100.00 元；以北京市朝阳区北辰东路 8 号院 7 号楼辰运大厦在建工程进行抵押，账面价值合计 665,394,429.26 元；以及本公司子公司西藏云百投资管理有限公司持有的华夏西部经济开发有限公司100%股权和本公司新天地租金收费权质押，截止2024年6月30日，向银行等金融机构借款余额合计553,836,576.00元。 六、投资状况分析 1、总体情况 ?适用 □不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 647,747,589.25 813,128,998.20 -20.34% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 ?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 交易 对方 被出售资产 出 售 日 交易价格 （万元） 本期初 起至出 售日该 资产为 上市公 司贡献 的净利 润（万 元） 出售对公司的影响 资产出售 为上市公 司贡献的 净利润占 净利润总 额的比例 资产出 售定价 原则 是 否 为 关 联 交 易 与交易 对方的 关联关 系（适 用关联 交易情 形） 所涉 及的 资产 产权 是否 已全 部过 户 所涉 及的 债权 债务 是否 已全 部转 移 是否按计 划如期实 施，如未 按计划实 施，应当 说明原因 及公司已 采取的措 施 披露 日期 披露索引 云南 朵杲 煣煦 商贸 有限 公 司） 、云 南凡 屏商 贸有 限公 司 本公司拥有的 坐落于云南省 昆明市五华区 新纪元广场以 及新纪元停车 楼合计建筑面 积9,603平方 米房产的所有 权。截至本报 告披露日，上 述资产已完成 过户8,402.91 平方米,尚余 1,200.09平方 米未完成过 户。 20 24 年 03 月 31 日 本次资产 出售交易 价格为 4,400万 元，报告 期内，已 完成过户 的 8,402.91 平方米资 产对应的 交易价格 为 3,847.96 万元。 不适用 1.本次交易符合公司的整体发展战 略，通过本次资产出售，有利于降低 公司有息负债率，优化公司资产结构 及资源配置，提高公司的资产质量， 更好地集中资源聚焦主业发展，提升 经营效率和盈利能力，促进公司高质 量发展。 2.本次交易不会对公司财务及经营状 况产生不利影响，不存在损害公司及 全体股东利益的情形。本次交易完成 后，不产生同业竞争情况。3.公司将 按照企业会计准则的相关要求进行会 计处理。经公司财务部门测算，本次 交易将对公司2024年度利润产生正 面影响，预计将产生一定投资收益， 最终影响金额以年审机构审计结果为 准。 经过财务 部门测 算，报告 期内，已 完成过户 的 8,402.91 平方米资 产为上市 公司贡献 的利润为 1,019.18 万元，占 净利润总 额的 35.88%。 基于市 场化角 度，经 各方协 商一致 确定， 定价公 允合 理。 否 不适用 否 否 本次交易 处于实施 过程中 2024 年 01 月 31 日 2024年1 月31日 刊登于巨 潮资讯网 （ info.com .cn）的 《关于转 让全资子 公司股权 和出售资 产的公 告》 （2024- 008号） （未完） (责任编辑：) |